Garantias em contratos de locação

Recentemente o Governo Federal anunciou que incentivará a aplicação no Tesouro Direto, que poderá ser usado como garantia em contrato de locação. 

Sem entrar no mérito da razão pela qual pretendem incentivar o Tesouro Direto, apesar de ser óbvia, a ideia é que o título público possa ser utilizado como garantia em contratos de locação. 

A Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê algumas garantias paras as locações, cujas mais usuais são: 

1. Caução: usualmente é uma garantia em dinheiro, limitada ao valor de três aluguéis, que será devolvido ao final da locação corrigido pelo índice da caderneta de poupança. Tem como ponto desfavorável a limitação da garantia a três aluguéis. Também pode ser de bem imóvel, se confundindo na pratica com hipoteca, com todas as suas burocracias e/ou formalidades para execução. 
2. Fiança: garantia pessoal dada por um terceiro. É a menos custosa para o locatário, porém é a que apresenta maiores dificuldades para apresentar um fiador que (i) aceite tal encargo, e (ii) tenha capacidade financeira comprovada para suportar a garantia. 
3. Seguro de fiança locatícia: uma seguradora garante caso o locatário esteja inadimplente. É uma garantia que tem um custo considerável e, caso a seguradora tenha que ressarcir o locador, ela cobrará o locatário pelas despesas que teve para ressarcir o locador. 
4. Título de Capitalização: é uma derivação do seguro. O locatário deposita um valor na seguradora (a maioria das vezes, 12 aluguéis), que lhe será devolvido ao final da locação com correção, geralmente TR. 

A possibilidade de usar título público como garantia provavelmente será semelhante à cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, modalidade criada em 2005 mas pouquíssimo ou nada usada. 

Se for uma garantia de fácil implementação, tem todos os ingredientes para ser interessante tanto para locador quanto locatário. 

Para o locador, por ser uma garantia de fácil conversão em liquidez; para o locatário, como uma aplicação com rendimento positivo e efetivo. 

Não se deve esquecer que somente é permitida uma modalidade de garantia. A exigência de mais de uma (por exemplo fiança mais um imóvel) é contravenção penal, que sujeita a prisão ou multa a quem a exigir. Mesma pena a quem cobrar aluguel antecipadamente em locação provida de garantia. 

Entre em contato com o Autor: Luís Andrade, Advogado