Por Luis Andrade
Ter imóveis de aluguel é estratégia de rendimento há muito usada para contribuir com a renda pessoal, mantendo um patrimônio “concreto”. Com a estabilidade econômica e juros baixos, esta estratégia ganha contornos mais atraentes.
Esta renda, porém, tem custos, entre os quais abordaremos breve e superficialmente um que sempre suscita dúvidas – e grande agonia: a tributação. Faremos um comparativo simples entre a tributação de aluguel na pessoa física e na pessoa jurídica. No caso desta última, uma aberta somente com este intuito, para que a comparação seja direta.
Suponhamos uma renda de aluguel bruto de R$ 30.000,00 mensais.
No aluguel pela pessoa física, esta pode abater da base de cálculo as despesas que tiver nos termos do art. 42 do Regulamento do Imposto de Renda[1], que tomaremos R$ 5.000,00 como hipótese (condomínio, IPTU, administração).
No caso de pessoa física, o tributo a ser recolhido mensalmente (via carnê leão ou retenção na fonte caso o locatário seja pessoa jurídica) é aquele da tabela progressiva do IRPF[2]. No exemplo de R$ 25.000,00 líquidos, o IR mensal é de R$ 6.005,64, ou 20,0% do rendimento bruto auferido. Este tributo será lançado posteriormente na Declaração de Ajuste Anual.
Caso o locador seja pessoa jurídica, a tributação por lucro presumido (Simples não cabe nessa atividade[3]) tem como base de cálculo 32% da renda[4], e alíquotas de 15% de IRPJ[5] e 9% de CSLL[6]. Os tributos somariam, portanto, R$ 2.304,00, ou 7,7% do rendimento auferido.
Como nem tudo são flores – nem nada é simples -, há vários aspectos que devem ser levados em conta, entre os quais (i) custo da abertura da empresa; (ii) ITBI incidente na integralização dos imóveis no capital da empresa; (iii) custo de manutenção da empresa; (iv) impossibilidade de abatimento de despesas da locação, etc.
Por esta razão não existe uma relação direta, nem uma fórmula pronta. O indicado é que se consulte profissional capacitado, que analisará cada caso específico, e é a pessoa mais apta a informar corretamente sobre tributação e contrato social, bem como custos.
A pessoa jurídica pode ser também usada para outras atividades e finalidades, como planejamento sucessório, o que reforça a necessidade de análise de cada caso.
[1] DECRETO Nº 9.580, DE 22 DE NOVEMBRO DE 2018
[2] http://www.receita.fazenda.gov.br/aplicacoes/atrjo/simulador/simulador.asp?tipoSimulador=M_Prox
[3] http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/Arquivos/manual/PerguntaoSN.pdf
[4] R$ 30.000,00 x 32% = R$ 9.600,00 = lucro presumido = base de cálculo.
[5] R$ 9.600,00 x 15% = R$ 1.440,00
[6] R$ 9.600,00 x 9% = R$ 864,00