A exonera\u00e7\u00e3o do fiador nos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel urbano \u00e9 tema de relevante import\u00e2ncia tanto para locadores quanto para locat\u00e1rios, sendo regida principalmente pela Lei 8.245\/1991 (\u201cLei de Loca\u00e7\u00f5es\u201d). Esta lei detalha os procedimentos e condi\u00e7\u00f5es sob os quais um fiador pode se liberar das obriga\u00e7\u00f5es assumidas em contratos de loca\u00e7\u00e3o. A possibilidade de exonera\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a \u00e9 particularmente aplic\u00e1vel em situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas, tais como a morte do locat\u00e1rio (precedentes do STJ, como AgInt no AREsp 862679\/RJ), separa\u00e7\u00e3o de fato, separa\u00e7\u00e3o judicial, div\u00f3rcio ou dissolu\u00e7\u00e3o de uni\u00e3o est\u00e1vel (art. 12 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es) e quando a loca\u00e7\u00e3o passa a vigorar por prazo indeterminado (art. 835 do C\u00f3digo Civil).<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n No caso de morte do locat\u00e1rio ou em situa\u00e7\u00f5es de separa\u00e7\u00e3o, o Art. 12 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es prev\u00ea a sub-roga\u00e7\u00e3o de direitos e obriga\u00e7\u00f5es para o c\u00f4njuge sobrevivente, companheiro ou herdeiros necess\u00e1rios que residam no im\u00f3vel. O fiador deve ser notificado desta sub-roga\u00e7\u00e3o e, a partir da\u00ed, possui o direito de notificar o locador sobre sua inten\u00e7\u00e3o de se exonerar da fian\u00e7a, permanecendo respons\u00e1vel pelas obriga\u00e7\u00f5es por um per\u00edodo adicional de 120 dias ap\u00f3s tal notifica\u00e7\u00e3o. A legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m contempla a exonera\u00e7\u00e3o do fiador em loca\u00e7\u00f5es por prazo indeterminado, permitindo que o fiador notifique o locador sobre sua inten\u00e7\u00e3o de se desvincular das obriga\u00e7\u00f5es locat\u00edcias, com a responsabilidade se estendendo por mais 120 dias ap\u00f3s a notifica\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Al\u00e9m dessas hip\u00f3teses, existem outras situa\u00e7\u00f5es em que o fiador pode se desobrigar, como a concess\u00e3o de morat\u00f3ria ao devedor sem o consentimento do fiador, impossibilidade de sub-roga\u00e7\u00e3o nos direitos por fato do credor (art. 838 do C\u00f3digo Civil), entre outros.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) tem interpretado que a notifica\u00e7\u00e3o do fiador sobre sua inten\u00e7\u00e3o de exonera\u00e7\u00e3o pode ocorrer tanto durante a vig\u00eancia de contratos com prazo determinado, quanto na fase de indetermina\u00e7\u00e3o do contrato, com a exonera\u00e7\u00e3o efetivamente ocorrendo ap\u00f3s 120 dias da indetermina\u00e7\u00e3o do contrato ou da notifica\u00e7\u00e3o ao locador.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Por fim, <\/span>\u00e9 importante destacar a necessidade de notificar o locador sobre a exonera\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a, com o fiador permanecendo respons\u00e1vel pelas obriga\u00e7\u00f5es locat\u00edcias por um per\u00edodo definido para permitir a substitui\u00e7\u00e3o da garantia locat\u00edcia<\/span><\/b>. Esse intento legiferante visa a assegurar equil\u00edbrio e prote\u00e7\u00e3o tanto para os locadores quanto para os locat\u00e1rios, garantindo que as obriga\u00e7\u00f5es contratuais sejam devidamente honradas at\u00e9 que uma nova garantia seja estabelecida, minimizando riscos e, por consequ\u00eancia, aumentando a seguran\u00e7a jur\u00eddica nas rela\u00e7\u00f5es negociais que permeiam as loca\u00e7\u00f5es urbanas.<\/span>\u00a0<\/span><\/p>\n Por:<\/p>\n Isabela Burgo<\/span><\/span><\/a> – Advogada<\/p>\n Caio Oliveira<\/span><\/span>\u00a0<\/span> – Estagi\u00e1rio<\/p>\n<\/div> Empresarial, contratos e arbitragem:<\/span><\/b><\/a>\u00a0Daniel Tavela Lu\u00eds<\/a> (daniel@mluis.adv.br<\/a>)\u00a0<\/span><\/p>\n<\/div>Mais informa\u00e7\u00f5es<\/strong><\/h2><\/h3><\/div>